公司发展，青创在前，解放思想在路上--2018 上半年长租公寓青创调研
公司发展，青创在前，解放思想在路上--2018 上半年长租公寓青创调研
青春之火不熄，创新创效不止。城投地产青创工作室自2017年以来，就积极踊跃为公司转型升级献计献策。2018年也是公司转型升级至关重要的一年，青创工作室2018上半年的工作主要围绕研究长租公寓政策以及在苏州市内的实地调研而展开，实地考察了贝克公寓、朗诗寓、阳光智寓、魔方公寓等品牌长租公寓旗下的14个门店，并在地铁沿线寻找合适的房源，比如：名城综艺大厦、常熟天禧项目等。2018上半年共计调研13次。
（一）关于长租公寓品牌调研
1、贝客公寓
贝客公寓隶属于江苏贝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，着眼于打造满足客户需求和提供极致居住体验的人文关怀青年社区。
总体而言，贝客公寓主打高端路线，公寓内配套设施丰富，公共区域与房间内装饰程度良好，公寓文化活动较为丰富，租金定价相对较高。在贝客公寓这一品牌中，虽然三香路店相对而言配套设施较少；房型面积较小；套数少，但因为交通便利地处苏州城区，且装修精美，故租金相对最高，入住率也最高。青年公社店地处园区郊区地带，虽然有着精美的装修、完善的配套设施和周边配套，租金居中，但入住率最低。通园路店地理位置最差，交通最不便捷，装修相对于前两者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗诗寓
朗诗寓为朗诗集团旗下长租公寓品牌，以居住生活为核心，基于对公寓的标准化改造与高品质运营管理，融合居住、商业、办公、文化娱乐功能，为追求生活品质的年轻人打造宜居生态圈。总体而言，朗诗寓产品定位于温暖小家，追求品质生活，公共区域与房间内装饰程度较好，公寓文化活动较为丰富，租金定价相对较高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，业务覆盖北上广深等20个主要城市，其多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。
总体而言，魔方公寓的产品定位为中档水平，除相城大道店外，公寓内配套设施较少，公共区域与房间内装饰程度一般，公寓文化活动较少，租金定价相对适中。
4、阳光智寓
阳光智寓隶属上海阳光智寓公寓管理有限公司，该公司的理念是为都市白领提供安全、私密、舒适、便利的个人空间。
阳光智寓总体定位为低端公寓，仅能保证日常生活起居和门禁安全的需求。整体而言，人民路店要好于三元店，三元店的物业服务、配套设施和装修程度只是稍好于一般工厂集宿区的水平。
（二）关于长租公寓房源调研情况
1、名城综艺大厦
名城综艺大厦位于姑苏古城区内，交通便利，紧邻西环快速路，但周边没有地铁及大型综合商业配套设施，小区内也无相关配套。从房屋结构来看，名城综艺大厦层高上不适合用于长租公寓。从租赁年限来看，租赁时间过短，对公司后期回笼资金存在很大风险。
2、苏州常熟天禧项目
苏州常熟天禧项目地理位置优越，北靠常熟城区，西邻昆承湖，南接沙家浜风景区，交通便利，3分钟上常熟昆承快速路，20分钟到达苏南硕放机场，30分钟抵达苏州城区。
周边配套规划前景可观，目前周边已有湖畔商务广场及小区沿街配套。并且东北方向1.5公里距离的永旺商超将于明年3月开业
（三）青创关于长租公寓方面的思考与建议
通过2018上半年青创调研，我们从租金收取、软装设计、政策调整等方面提出以下5点建议：
1、在租金价格合理的情况下，我公司在选取长租公寓地点时应多考虑城区中心等区位优良的地方。在调研中发现，城区门店的套间数都较少，总体都在80间以下。由于城区房屋租金较高，为避免庞大的租金压力，建议学习其他品牌的处理方式，城区内的单个门店的房间体量应不大于80间。
2、软装设计可以直接影响租户对房屋的第一印象，只有提高长租公寓的整体风格品味，才能吸引高素质人群入住，控制综合成本，提高公寓的利润空间。所以我们在装饰、配套设施和增值服务方面应尽量学习贝客公寓的做法。为提高品牌竞争力，我公司在增值服务方面应创立自己的公寓文化，多开展公寓主题活动。我公司可创立主题公寓，例如“爱情公寓”等，给消费者讲故事，给单身白领一种“来到我们的公寓能收获到爱情的期待感”。
3、将部分公租房、定销商品房、拆迁安置商品房等存量住房调整为租赁住房向社会出租。截止目前我公司开发建设的定销商品房小区已有虎阜花园东区、虎池苑、水韵新苑、驿东苑4个，每个小区都有存量住房，如果调整为租赁住房，可以向土地储备中心建议由我公司进行改造及后期运营管理。或者可以寻找其他国企的闲置不动产来作为长租公寓的门店地点。通过政策红利导向，我公司可花费较低的租金来租用此类场所。如无法在上述地点寻找到合适的房源，在寻找其他房源时，也要尽可能地寻找靠近地铁站的不动产。
4、在房租支付方式方面，我公司可发挥国企的优势，向政府申请有利政策，让租户能够以公积金的方式支付房租，吸引白领前来租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可实行租住积分制，租客在我公司旗下的长租房租住时间越长，得到的积分就越多，积分的高低直接和房租折扣相挂钩。
（四）结语
2018年已经悄然过去大半，时不我待，我们地产公司的广大青年，将始终坚持“公司发展，青创在先”，勇于与时间抗争，展现新时代新担当新作为，做好长租公寓调研的同时，为大健康公司的注册登记、项目落地等事宜做好辅助调研工作，同时适时开启教育地产创新调研工作，志存高远，脚踏实地，努力为地产公司的转型升级奉献青春智慧与力量。
（一）关于长租公寓品牌调研
1、贝客公寓
贝客公寓隶属于江苏贝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，着眼于打造满足客户需求和提供极致居住体验的人文关怀青年社区。
总体而言，贝客公寓主打高端路线，公寓内配套设施丰富，公共区域与房间内装饰程度良好，公寓文化活动较为丰富，租金定价相对较高。在贝客公寓这一品牌中，虽然三香路店相对而言配套设施较少；房型面积较小；套数少，但因为交通便利地处苏州城区，且装修精美，故租金相对最高，入住率也最高。青年公社店地处园区郊区地带，虽然有着精美的装修、完善的配套设施和周边配套，租金居中，但入住率最低。通园路店地理位置最差，交通最不便捷，装修相对于前两者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗诗寓
朗诗寓为朗诗集团旗下长租公寓品牌，以居住生活为核心，基于对公寓的标准化改造与高品质运营管理，融合居住、商业、办公、文化娱乐功能，为追求生活品质的年轻人打造宜居生态圈。总体而言，朗诗寓产品定位于温暖小家，追求品质生活，公共区域与房间内装饰程度较好，公寓文化活动较为丰富，租金定价相对较高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，业务覆盖北上广深等20个主要城市，其多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。
总体而言，魔方公寓的产品定位为中档水平，除相城大道店外，公寓内配套设施较少，公共区域与房间内装饰程度一般，公寓文化活动较少，租金定价相对适中。
4、阳光智寓
阳光智寓隶属上海阳光智寓公寓管理有限公司，该公司的理念是为都市白领提供安全、私密、舒适、便利的个人空间。
阳光智寓总体定位为低端公寓，仅能保证日常生活起居和门禁安全的需求。整体而言，人民路店要好于三元店，三元店的物业服务、配套设施和装修程度只是稍好于一般工厂集宿区的水平。
（二）关于长租公寓房源调研情况
1、名城综艺大厦
名城综艺大厦位于姑苏古城区内，交通便利，紧邻西环快速路，但周边没有地铁及大型综合商业配套设施，小区内也无相关配套。从房屋结构来看，名城综艺大厦层高上不适合用于长租公寓。从租赁年限来看，租赁时间过短，对公司后期回笼资金存在很大风险。
2、苏州常熟天禧项目
苏州常熟天禧项目地理位置优越，北靠常熟城区，西邻昆承湖，南接沙家浜风景区，交通便利，3分钟上常熟昆承快速路，20分钟到达苏南硕放机场，30分钟抵达苏州城区。
周边配套规划前景可观，目前周边已有湖畔商务广场及小区沿街配套。并且东北方向1.5公里距离的永旺商超将于明年3月开业
（三）青创关于长租公寓方面的思考与建议
通过2018上半年青创调研，我们从租金收取、软装设计、政策调整等方面提出以下5点建议：
1、在租金价格合理的情况下，我公司在选取长租公寓地点时应多考虑城区中心等区位优良的地方。在调研中发现，城区门店的套间数都较少，总体都在80间以下。由于城区房屋租金较高，为避免庞大的租金压力，建议学习其他品牌的处理方式，城区内的单个门店的房间体量应不大于80间。
2、软装设计可以直接影响租户对房屋的第一印象，只有提高长租公寓的整体风格品味，才能吸引高素质人群入住，控制综合成本，提高公寓的利润空间。所以我们在装饰、配套设施和增值服务方面应尽量学习贝客公寓的做法。为提高品牌竞争力，我公司在增值服务方面应创立自己的公寓文化，多开展公寓主题活动。我公司可创立主题公寓，例如“爱情公寓”等，给消费者讲故事，给单身白领一种“来到我们的公寓能收获到爱情的期待感”。
3、将部分公租房、定销商品房、拆迁安置商品房等存量住房调整为租赁住房向社会出租。截止目前我公司开发建设的定销商品房小区已有虎阜花园东区、虎池苑、水韵新苑、驿东苑4个，每个小区都有存量住房，如果调整为租赁住房，可以向土地储备中心建议由我公司进行改造及后期运营管理。或者可以寻找其他国企的闲置不动产来作为长租公寓的门店地点。通过政策红利导向，我公司可花费较低的租金来租用此类场所。如无法在上述地点寻找到合适的房源，在寻找其他房源时，也要尽可能地寻找靠近地铁站的不动产。
4、在房租支付方式方面，我公司可发挥国企的优势，向政府申请有利政策，让租户能够以公积金的方式支付房租，吸引白领前来租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可实行租住积分制，租客在我公司旗下的长租房租住时间越长，得到的积分就越多，积分的高低直接和房租折扣相挂钩。
（四）结语
2018年已经悄然过去大半，时不我待，我们地产公司的广大青年，将始终坚持“公司发展，青创在先”，勇于与时间抗争，展现新时代新担当新作为，做好长租公寓调研的同时，为大健康公司的注册登记、项目落地等事宜做好辅助调研工作，同时适时开启教育地产创新调研工作，志存高远，脚踏实地，努力为地产公司的转型升级奉献青春智慧与力量。